“一房二賣(mài)”“定金退還”“房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)”“戶(hù)口無(wú)法遷出”及“學(xué)區房”等問(wèn)題在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中所占比例最高。為什么這類(lèi)問(wèn)題層出不窮呢？究其原因就在于這一紙“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”書(shū)寫(xiě)不規范、約定不明確所致。因為買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同絕大部分都來(lái)自中介公司或者網(wǎng)上的范本，而這類(lèi)格式性合同的內容或多或少都會(huì )存在一些問(wèn)題。日前，記者向律師進(jìn)行了咨詢(xún)，通過(guò)對“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”粗淺的剖析，教會(huì )大家如何正確簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，防患于未然。

　　簽訂合同前應當注意的事項

　　1.核對《房屋所有權證》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房證”）上的房屋所有權人姓名與賣(mài)方的身份證信息是否一致，核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。

　　2.核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”。（注：一些時(shí)間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權的共有情況，需要親自核實(shí)）

　　3.查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機關(guān)查封等限制過(guò)戶(hù)的情形。

　　4.確認該房屋是否存在租賃給他人的情形。買(mǎi)方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再決定是否購買(mǎi)，如果打算購買(mǎi)已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買(mǎi)權”即可。

　　5.買(mǎi)方要睜大雙眼謹防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，一旦預先支付數額較大的“定金”非常容易喪失主動(dòng)權。

　　簽訂合同時(shí)應當注意的事項

　　1.核對買(mǎi)賣(mài)雙方的基本信息是否填寫(xiě)完整，與身份證記載是否相一致。

　　在簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)要求房屋共有人都要到場(chǎng)，如果有特殊情況確實(shí)不能到場(chǎng)的，可以要求其代理人出具“授權委托書(shū)”。

　　如果父母以未成年子女名義購房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)需要法定代理人與其一起簽署。

　　2.核對房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權人、所有權證書(shū)編號、規劃用途和建筑面積等信息）與房產(chǎn)證記載內容是否相一致。

　　房屋交易稅費承擔應當注意的事項

　　1.明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費由雙方共同承擔，還是各自承擔。（主要是指：契稅、交易費、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等）

　　一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對工本費、土地增值稅、查檔費、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定，具體細化應由哪一方承擔。另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過(guò)戶(hù)前，遇國家、本地區房產(chǎn)政策調整，造成交易費用增加時(shí)由誰(shuí)來(lái)承擔。如果雙方解除合同，由某一方承擔，還是由雙方按比例共同承擔。

　　2.一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費、水電煤氣費等費用的情形，而不能輕信房主一面之詞。

　　3.明確約定“公共維修基金”的歸屬問(wèn)題，還要約定賣(mài)方應協(xié)助買(mǎi)方辦理公共維修基金的過(guò)戶(hù)手續?！肮簿S修基金”需要買(mǎi)賣(mài)雙方的配合才能過(guò)戶(hù)，現實(shí)生活中經(jīng)常會(huì )發(fā)生因買(mǎi)方拿不出來(lái)交款憑證，而無(wú)權享用該公共維修基金的情形，再加上時(shí)間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無(wú)法對“公共維修基金”進(jìn)行過(guò)戶(hù)。

　　記者 李媛