新華報業(yè)網(wǎng)訊  南京市鼓樓區8月11日宣布高規格啟動(dòng)鐵北改造，這意味著(zhù)南京最大規模的老城更新全面啟動(dòng)。此前，南京玄武區和棲霞區已啟動(dòng)各自的鐵北片區改造。除南京大鐵北，包括蘇州姑蘇區、無(wú)錫梁溪區在內，江蘇省內多地成熟城區進(jìn)入大規模老城更新改造。

　　人往哪去、錢(qián)從哪來(lái)，什么將被摒棄、什么又能被留下？對于這些熱點(diǎn)問(wèn)題，新一輪老城更新如何回答備受關(guān)注。摒棄房地產(chǎn)導向，堅持發(fā)展為人，重視產(chǎn)城融合，南京鐵北更新點(diǎn)“鐵”成“金”值得期待。

　　江蘇省城“塌陷地”將變身“黃金地”

　　在南京主城北部，從長(cháng)江大橋南堡到滬寧鐵路沿線(xiàn)以北，被南京人稱(chēng)為鐵北地區，這片由幕府山、長(cháng)江、滬寧城際鐵路圍合的區域，面積達40多平方公里，橫跨鼓樓、玄武和棲霞三區，居住人口約40萬(wàn)，是南京主城唯一未完成城市現代化改造的大規模人口密集居住區。

　　這里工廠(chǎng)眾多，曾集中50多家化工企業(yè)；城中村密布，有沈陽(yáng)村、伍佰村等20多個(gè)大型城中村；違建普遍，三個(gè)區各有幾十萬(wàn)甚至一兩百萬(wàn)平方米的違章搭建。

　　家住邁皋橋的沈玉華，在城北工作生活30多年。她說(shuō)，城北人打招呼，問(wèn)“去哪”，答“進(jìn)城”。她所在小區離南京主城的核心——新街口不到10公里。在南京人眼中，城北好比是塌陷的城市。

　　參與鐵北改造規劃編制的東南大學(xué)城市規劃設計院趙薇認為，城北坐擁火車(chē)站、玄武湖、紫金山、幕府山和長(cháng)江，山水城林風(fēng)貌突出，是都市極為難得的稀缺資源。未來(lái)隨著(zhù)地鐵6號線(xiàn)、9號線(xiàn)的進(jìn)入，鐵北交通可達性提高，更為關(guān)鍵的是，南京出臺專(zhuān)門(mén)政策，允許鐵北工業(yè)用地改變用地性質(zhì)，鐵北更新優(yōu)勢疊加，動(dòng)力十足。

　　鐵北的價(jià)值正在被市場(chǎng)認可。就在上個(gè)月，鐵北燕子磯G29商辦住混合用地經(jīng)過(guò)377輪競價(jià)，耗時(shí)3個(gè)多小時(shí)，最后以72億元成交，高于起拍價(jià)25億元。

　　南京市玄武區區委書(shū)記徐曙海認為，南京鐵北寸土寸金，其價(jià)值遠未得到體現，鐵北改造的目標不能局限于跟上城市發(fā)展的步伐，而是要定位于打造特大城市產(chǎn)城融合的典范區，成為科技創(chuàng )新的領(lǐng)跑者。

　　城市升級緊扣人的宜居

　　在城市改造中，很多城市提檔升級變靚了，但改造過(guò)的片區跟原先在這里居住的市民卻沒(méi)了關(guān)系，他們搬到遠離城中心的安置片區。推倒重來(lái)、騰地換人，這樣的做法加上城市改造后的房?jì)r(jià)躍升，往往導致改造過(guò)的城市“容”不下原住居民。

　　城市形象、政府財政、資本利益與原住居民利益，如何兼顧平衡，是老城改造必須直面的問(wèn)題。在鐵北，織補更新已取代拆遷成為改造的主流。

　　沈玉華形容自己所住的南塑新村曾像“貧民窟”——出門(mén)要在垃圾污水中找落腳地，一樓全是違建，有的一個(gè)院落租給好幾個(gè)外來(lái)家庭。前年小區拆違出新后，變得干凈整潔?！拔椰F在就喜歡告訴別人‘家住邁皋橋’，很多人曉得城北變化大?！彼f(shuō)。

　　棲霞區區委書(shū)記邢正軍介紹，這幾年區里投入數十億元，用于邁皋橋地區的功能修補和環(huán)境整理，邁皋橋老舊小區全部完成出新，亂、臟、擠的邁皋橋地區發(fā)生顛覆性變化。

　　從大規模拆遷到全面出新，政府不再光盤(pán)算著(zhù)眼前的經(jīng)濟賬。鼓樓區提出，鼓樓鐵北片區的113個(gè)老舊小區都要出新改造，惠及居民6萬(wàn)戶(hù)。而棲霞、玄武兩區，同樣將宜居擺在鐵北更新的首要位置。宜居，不僅是為吸引高端人才，同樣為服務(wù)現有居民。

　　以趙薇的職業(yè)判斷和生活經(jīng)驗，她認為老城的吸引力很大程度源自其生活便利。對很多人來(lái)說(shuō)，家門(mén)口包子店的意義遠勝于周邊的地標建筑。她介紹，鐵北紅山片區將延續并彰顯原有的小街區密路網(wǎng)肌理，充分考慮街邊商業(yè)店鋪以及各個(gè)層級社區服務(wù)設施的配設。

　　城市生態(tài)和城市功能決定城市宜居度。江蘇省城鎮化和城鄉規劃研究中心副主任陳小卉認為，以往老城改造更多著(zhù)眼于土地再開(kāi)發(fā)，此輪老城更新聚焦生態(tài)修復和功能完善，恰逢國家提出“雙修”(生態(tài)修補和城市修復)，南京鐵北更新，若做得好，能成為“雙修”典范。

　　培育高端產(chǎn)業(yè)不戀快錢(qián)

　　當前，城市發(fā)展遭遇土地瓶頸，開(kāi)辟新的發(fā)展空間成為各地推進(jìn)城市更新的一大動(dòng)力。

　　根據玄武鐵北片區更新規劃，該片區擁有1340畝可供深度開(kāi)發(fā)的土地儲備，將建造210萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體、140萬(wàn)平方米的高端住宅和60萬(wàn)平方米的科技研發(fā)載體。

　　鼓樓區總面積53平方公里，而鐵北片區占地即達15平方公里，鼓樓有意在鐵北挖掘千畝產(chǎn)業(yè)用地，建設200萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)載體。鼓樓區區委書(shū)記張一新介紹，鼓樓計劃用5年全面拉開(kāi)鐵北更新改造框架，總投入預計逾250億元。

　　鐵北更新不僅是提升城市形態(tài)，完善城市功能，更緊要的是培育高端產(chǎn)業(yè)。鼓樓鐵北片區主要發(fā)展以幕府綠色小鎮為龍頭的互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)，以濱江、五塘、和燕路為引爆點(diǎn)的商務(wù)商貿業(yè)，以及長(cháng)江大橋東片區的文旅產(chǎn)業(yè)。

　　培育產(chǎn)業(yè)，就要摒棄一錘子買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)導向思維。一味依賴(lài)地價(jià)或房租收益，忽視城市長(cháng)遠發(fā)展，再優(yōu)質(zhì)的空間也會(huì )滑向低端。根據規劃，鐵北三個(gè)片區的產(chǎn)業(yè)載體面積遠超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積，鐵北不能重蹈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)損耗城市長(cháng)遠活力的覆轍。

　　玄武區副區長(cháng)、鐵北紅山新城管委會(huì )主任李大海介紹，紅山新城談項目，聚焦點(diǎn)在能引進(jìn)什么樣的企業(yè)，能培育什么樣的產(chǎn)業(yè)，每個(gè)項目有何核心競爭力，每一寸土地都要做精心思考。在紅山南路，玄武拿出沿線(xiàn)300畝地發(fā)展科研，為城市未來(lái)蓄能。

　　值得關(guān)注的是，在鐵北的土地利用規劃中，功能混合用地成為主導。玄武區的混合用地達上千畝，在土地招拍掛階段植入產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，要求拿地企業(yè)自持物業(yè)要占相當比例。今年2月，沈陽(yáng)村地塊出讓地上面積2.3萬(wàn)平方米，拿地企業(yè)自持面積不低于1萬(wàn)平方米。城市改造一度被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主導，開(kāi)發(fā)商和投資客追求短期回本賺錢(qián)，分割銷(xiāo)售普遍，為地方后續引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目留下諸多障礙。

　　玄武區的紅山地區，棲霞區的燕子磯地區，因為工業(yè)的撤出，留出成片的開(kāi)發(fā)空間，而鼓樓區的鐵北片區，建設密度高，地塊規模小。張一新透露，鼓樓將為鐵北更新成立項目公司，每個(gè)項目均建立數學(xué)模型分析，緊盯產(chǎn)業(yè)細化、精準招商，鐵北改造總體上能實(shí)現資金平衡。

　　無(wú)論產(chǎn)業(yè)調整，還是功能完善，城市更新都將更加凸顯城市特色風(fēng)貌，更好地服務(wù)并滿(mǎn)足不同群體的需求，讓人成為城市升級的最大受益者。

　　記者 顏芳